Fórum vlastníků Bechlínská 705

Stížnost na neplatnost hlasování - Chtěl bych využít svého práva člena SVJ podat do půl roku po konání shromáždění SVJ stížnost na průběh jednání. Vzhledem k tomu, že shromáždění nebylo úsnášeníschopné, je jakékoliv hlasování neplatné. Žádám proto o vypuštění bodu 11b) zápisu, který vyvolává opačný dojem. Shromáždění nemělo ze zákona právo o ničem rozhodovat a náhradní hlasování zákon č.72/1992 Sb. o vlastnictví bytů nepřipouští.
Děkuji za úpravu.
Petr Buchta

pbuch píše:Stížnost na neplatnost hlasování - Chtěl bych využít svého práva člena SVJ podat do půl roku po konání shromáždění SVJ stížnost na průběh jednání. Vzhledem k tomu, že shromáždění nebylo úsnášeníschopné, je jakékoliv hlasování neplatné. Žádám proto o vypuštění bodu 11b) zápisu, který vyvolává opačný dojem. Shromáždění nemělo ze zákona právo o ničem rozhodovat a náhradní hlasování zákon č.72/1992 Sb. o vlastnictví bytů nepřipouští.
Děkuji za úpravu.
Petr Buchta

Dobrý den,
Vaši stížnost projedná výbor SVJ na své nasledující veřejné schůzi.

Přesto všechno si jako člen výboru zde dovolím vyslovit vlastní názor na Vaši stížnost - domnívám se, že průběh shromáždění nikde nepřekročil rámec daný zákonem či Stanovami SVJ a tedy neshledávám důvod ze zápisu cokoliv vypouštět nebov něm měnit. Pokud se však zbytek výboru SVJ rozhodne jinak, budu to akceptovat. Z textu ale i kontextu celého zápisu ze shromáždění a také i samotného bodu 11 je zřejmé, že shromáždění nebylo usnášeníschopné, bylo zmíněno co umožňují Stanovy SVJ a co zákon, co vše se projednávalo. Uvedené projednávané body a k nim zjištěný názor, říkejme tomu třeba "hlasování", bylo samozřejmě pouze informativního charakteru (pokud nebylo shromáždění usnášeníschopně), ale výbor SVJ chtěl znát názor vlastníků na danou věc. Proto i to dodatečné "hlasování" a provedení záznamu do zápisu.

Nakonec i předposlední, tučně zvýrazným a podtrženým textem psaný odstavec zápisu ze shromáždění, a tady si dovolím citovat:

I přes celkový nadpoloviční souhlas vlastníků s projednávanými body shromáždění (včetně dodatečného hlasování), bylo dle platné legislativy shromáždění SVJ neusnášeníschopné a tedy nebylo možné přijmou jakékoliv usnesení a projednané body programu mají pouze informativní charakter.

jasně vše shrnuje a vysvětluje natolik, že musí být na první pohled snad každému zřejmé, jaký byl výsledek shromáždění a dodatečného "hlasování".

Když už byly zmíněny zákony - bylo by asi vhodné, kdyby si každý z vlastníků konečně uvědomil, že nabytím vlastníctví libovolného podílu v objektu na adrese Bechlínská 705, Praha 9 také souhlasil a přijal za závazné znění Stanov SVJ ale i Prohlášení vlastníka. I tyto dva dokumenty definují další práva a povinnosti vlastníků. Bohužel, stejně jako je to v případě zákona č.72/1992 Sb., ani tyto dokumenty nedávají SVJ žádné nástroje a možnosti, jak efektivně vymoci na členech SVJ dodržování povinnosti v těchto dokumentech a zákoně stanovených.

Dobrý den,
chtěl jsem jen upozornit na to, že toto "hlasování" je opravdu právně nezávazné. Mimo jiné to znamená, že v tuto chvíli nemá SVJ žádný legální výbor. Jednomu z jeho členů totiž vypršel mandát a nový člen nebyl řádně zvolen. Zákon přitom požaduje, aby výbor byl minimálně tříčlenný (§ 9, odst.11 zák.č. 72/1994 Sb.) a k platnosti zvolení členů výboru je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů (§ 9, odst.12 tamtéž). Výbor tak vlastně ani nemůže projednat moji stížnost, protože k tomu není kompetentní. Vážnější ovšem je, že výbor nemůže jednat jménem SVJ, rozhodovat o užití prostředků z fondu oprav, uzavírat jménem SVJ smlouvy... Každý takový krok je pak právně zpochybnitelný a může SVJ vážně poškodit. Jediným řešením je, aby kontrolní komise pověřila torzo výboru přípravou náhradního shromáždění, které by chybějícího člena výboru řádně zvolilo.
Petr Buchta

Dobrý den,
to, že shromáždění SVJ nebylo usnášeníschopné a mělo pouze informativním charakter, bylo dle mého v zápise dostatečně zdůrazněné.

Ano, máte pravdu v tom, že počínaje 16.10.2011 nemá SVJ funkční výbor. Nicméně to neznamená, že Vaši stížnost nemůže vyřídit nově zvolený vábor na své schůzi. Jen doplním, že po 16.10.2011 nebyly uzavírány žádné smlouvy, nebylo rozhodováno o čerpání fondu oprav - pouze běží provoz a údržba domu dle platných smluv a to včetně mandátní se Správcem.

Problém by mohl nastat v případě, že nebudou hrazeny faktury dodavatelům energií a služeb. Proplacení těchto faktur je možné z účtu SVJ pouze se svolením výboru SVJ a Správce současně. Přesto jsou stávajícím torzem výboru faktury za energie (elektřina, teplo, vodně a stočné + plus faktury dané smlouvami s dodavateli) nadále kontrolovány a hrazeny, a to z toho důvodu, že je vyšším zájmem to, aby dům nadále fungoval - tady se asi shodneme na tom, že by bylo nesmyslné za každou cenu lpět na dodržování zákona, když by jeho aplikace vedla ke škodám vůči všem vlastníkům SVJ. Byť je stávající forma úhrad faktur výborem, jemuž skončilo funkční období, v podstatě v rozporu se zněním zákona.

Nicméně s Vámi nesdílím názor v tom, že může kontrolní komise pověřit zbytek výboru ke svolání shormáždění. Toto jí žádný zákon a ani stanovy nedovolují (alespoň se mi to nepodařilo nikde najít).

V případě ukončení činnosti výboru z důvodu ukončení funkčního období některých členů a tím poklesu zbývajích členů pod 3, se domnívám, že je nutné aplikovat §9 odstavec 9, zákona č. 72/1994 Sb., dovolím si citovat:

Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci
jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.

Platné Stanovy SVJ k tomuto ještě v části třetí, odstavec 11 doplňují, opět budu citovat:

Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní jejich funkci člen
společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak členové společenství, kteří se jimi stali dnem jeho vzniku. Totéž platí, nebude-li statutární orgán schopen plnit své funkce z důvodu, že počet členů výboru poklesl pod 3 členy, nebo není-li ve funkci pověřený vlastník.

Z výše uvedeného se domnívám, že funkci výboru převzali členové společenství, kteří stáli u vzniku SVJ. Otázkou je, zda jsou to i ti členové SVJ, kteří dnes v domě již nic nevlastní (mám na mysli Skansku) - tady si nejsem s výkladem zákona moc jistý.

Každopádně to znamená, že by bylo asi vhodné, aby tito členové sami svolali schůzi shromáždění, na které bude zvolen/doplněn výbor SVJ. Z tohto důvodu jsem zmiňoval v předešlé reakci to, aby si vlastníci plnili povinnosti dané jim zákonem a Stanovami, ale také to, že neexistuje možnost, jak po nich plnění těchto povinností vymáhat.

Bylo vhodné, aby členové společenství, jejichž podíl v SVJ je alespoň čtvrtinový, svolali schůzi shromáždění, na které si zvolí členy statutárního orgánu. Bohužel já nejsem ten vlastník, který by stál u vzniku SVJ - přesto jsem ochoten pomoci, např. tím, že vlastníkům rozešlu e-mail, aby se na termínu schůze shromáždění dohodli a svolali jej co nejdříve. Také mohu tuto skutečnost oznámit na vývěskách v domě.

Nebo přestat platit faktury (což zatím nehodlám) a pak sejdemem se asi hodně rychle

Dobrý den,
myslím, že je zbytečné strašit neplacením faktur. I v neúplném obsazení může samozřejmě výbor rozhodovat o věcech týkajících se běžného chodu domu, jeho údržby a řešení naléhavých situací. Jsem si jistý, že to nikdo nechce zpochybňovat. Mezi takové akce ale určitě nepatří např.svévolná výměna osvětlení na chodbách v celém době, ke které došlo v dubnu či květnu a která zbytečně odčerpala prostředky z fondu oprav. Další spornou věcí je i chystané pokusné instalování pohybových spínačů osvětlení, když návrh tohoto řešení osvětlení v domě úsnášeníschopné shromáždění SVJ na podzim loňského roku jednoznačně odmítlo. To už trochu zavání ignorováním vůle členů SVJ podle hesla - myslete si co chcete, my si stejně uděláme své.
Obávám se, že by naše debata mohla být nekonečná. Berte to tak, že jsme k tomu každý řekli své.
Zdraví
Petr Buchta

pbuch píše:Dobrý den,
myslím, že je zbytečné strašit neplacením faktur. I v neúplném obsazení může samozřejmě výbor rozhodovat o věcech týkajících se běžného chodu domu, jeho údržby a řešení naléhavých situací. Jsem si jistý, že to nikdo nechce zpochybňovat.

No a přesto to odporuje zákonu. I Vy a já ale cítíme, že je v takovém případě sporné se držet striktně znění zákona. A že je někdy lepší zachovat zdravý rozum.

pbuch píše:Mezi takové akce ale určitě nepatří např.svévolná výměna osvětlení na chodbách v celém době, ke které došlo v dubnu či květnu a která zbytečně odčerpala prostředky z fondu oprav.

Výměna osvětlení spořívala pouze v nahrazení 40W žárovek žárovkami 25W a bylo to odsouhlaseno výborem SVJ v rámci požadavků vlastníků na úsporu nákladů za el. energii ve společných částech domu. S ohledem na výši této investice má výbor SVJ možnost, v rámci svých kompetencí, o tomto rozhodnout. Zatím ale nebylo rozhodnuto to tom, zda výměna bude hrazena z fondu oprav. Úspora el. energie na svícení ve společných prostorách je ale vyšší, než na kolik vyšla výměna žárovek.

pbuch píše:Další spornou věcí je i chystané pokusné instalování pohybových spínačů osvětlení, když návrh tohoto řešení osvětlení v domě úsnášeníschopné shromáždění SVJ na podzim loňského roku jednoznačně odmítlo. To už trochu zavání ignorováním vůle členů SVJ podle hesla - myslete si co chcete, my si stejně uděláme své.

Ale to přeci není pravda - instalace osvětlení řízeného pohybovými čidly ve všech chodbách domu bylo odmítnuto a proto se nerealizovalo. Ale nikde není psáno, že se nenajde řešení lepší, které si v budoucnu vlastníci třeba odsouhlasí. Do té doby si budeme platit spotřebu takovou, jakou máme a možná to většině ani nevadí. Tady to ale rozhodně není o tom, že by výbor někoho ignoroval.

pbuch píše: Obávám se, že by naše debata mohla být nekonečná. Berte to tak, že jsme k tomu každý řekli své.
Zdraví
Petr Buchta

Souhlas.